Wprowadzenie

Stosunek najmu, w którym jedna ze stron jest jednocześnie najemcą i wynajmującym, czyli stroną uprawnioną do korzystania z rzeczy najętej w taki sposób, że na podstawie umowy najmu oddaje rzecz najętą do korzystania osobie trzeciej, która staje się podnajemcą.

Cechą charakterystyczną podnajmu jest czas jego trwania, który w żadnym razie nie może być dłuższy od czasu trwania najmu, pod rządem, którego doszło do zawarcia umowy podnajmu.

Umową nadrzędną jest pierwsza umowa najmu. Każda następna umowa, poniżej, czyli zawierana przez najemcę i wynajmującego jednocześnie jest ograniczona ramami umowy nadrzędnej. Może się zdarzyć, że rzecz będzie oddawana w kolejne stosunki podnajmu. Wystarczy jednak, że pierwsza umowa najmu wygaśnie i pociągnie to za sobą wygaśnięcie wszystkich poniżej niej zawieranych umów najmu.

Strony podnajmu

Podnajmujący - Osoba posiadająca prawo do korzystania z rzeczy jako najemca, która udostępnia dalej rzecz do używania jako wynajmujący, w zamian za czynsz. Ucieleśnia w sobie jednocześnie prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego.

Podnajemca - Osoba będąca najemcą stosunku najmu opartego o podnajem, która w zamian za prawo do korzystania z rzeczy zobowiązuje się do uiszczania czynszu na zasadach i w wysokości oraz postaci umówionej.

Uprawnienie

Uprawnienie do zawierania umów najmu posiada każdy najemca, któremu umowa tego nie zabrania (art. 668§1 kc), jednak z pewnym ograniczeniem. Ograniczenie zawierania umów najmu dotyczy najemców, którzy wynajmują lokale mieszkalne (688² kc). W przypadku lokali mieszkalnych każdorazowo musi zostać udzielona zgoda na podnajem przez wynajmującego w dowolnej formie. Jednak, jeśli do lokalu mieszkalnego mają zastosowanie przepisy ustawy OPLMZG, wówczas zgoda na podnajem musi zostać udzielona bezwzględnie w formie pisemnej. Konsekwencją braku zgody na podnajem mieszkania lub jego części, które podlega reżimowi OPLMZG jest prawo wynajmującego do wypowiedzenia najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11. ust. 2, pkt. 3 OPLMZG)

Odpowiedzialność

Nawiązując stosunek najmu jako podnajem zarówno podnajmujący jak i podnajemca ponoszą odpowiedzialność za stan rzeczy oddanej do używania za wyjątkiem normalnego, czyli prawidłowego użytkowania. Podnajemca ponadto odpowiada tak jak za własne działania, za działania podnajmującego (art. 474 kc).

Konsekwencją nieprawidłowego używania rzeczy podnajętej albo udostępnienia do używania rzeczy podnajętej wbrew postanowieniom umowy jest wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym (art. 667§2 kc).

Zakończenie najmu bez względu na sposób, w jaki nastąpiło pociąga za sobą zwrot rzeczy, a ponadto prawo żądania zwrotu rzeczy podnajętej przez wynajmującego bezpośrednio od najemcy (art. 667§2 kc).

Wynajmujący może wytoczyć powództwo przeciw najemcy i podnajemcy na podstawie art. 73§2 kpc, jako współuczestnikom jednolitym.

Przykład:

I. Jan Kowalski posiada lokal budynek, w którym znajdują się pomieszczenia przeznaczone na działalność gospodarczą i lokale mieszkalne. Całość wynajmuje na podstawie umowy najmu Zbigniewowi Jaworskiemu na okres 7 lat, nie zakazując podnajmu.

II. Zbigniew Jaworski pomieszczenia przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej wynajmuje PW AXA Sp. z o. o., zaś lokale mieszkalne Annie Zaradnej. Umowy dopuszczają podnajem.

III. PW AXA Sp. z o. o. część pomieszczeń zatrzymuje dla siebie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, zaś pozostałe wynajmuje Aria Sp. z. o. o., natomiast Anna Zaradna wynajmuje mieszkania Joannie Kowalskiej, Marcinowi Nowakowi i Janinie Wielkiej. Umowa pomiędzy Anną Zaradną a Janiną Wielką zostaje zawarta na lat 9.

Sposób korzystania z pomieszczeń gospodarczych przez Aria Sp. z o. o. prowadzi do dewastacji pomieszczeń, o czym uzyskuje informację Jan Kowalski. Pomimo upomnienia wielokrotnego Zbigniewa Jaworskiego sytuacja nie ulega zmianie i w związku z tym decyduje się na wypowiedzenie umowy najmu Jaworskiemu (art. 667§2 kc). Z chwilą zakończenia stosunku najmu pomiędzy Kowalskim a Jaworskim, ulegają zakończeniu wszystkie zawarte na podstawie łączącej ich umowy stosunki podnajmu, niezależnie od czasu, na jaki zostały zawarte i stopnia zagnieżdżenia (art. 668§2 kc). Jednak Umowa podnajmu pomiędzy Zaradną i Wielką została zawarta na czas oznaczony. W tym wypadku również ulega zakończeniu, jednak uprawnia Janinę Wielką do żądania odszkodowania od Anny Zaradnej za wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu (art. 662§1 kc).

Morał z tego taki, że czas najmu w umowach podnajmu powinien zostać określony w taki sposób, by w przypadku rozwiązania nadrzędnego stosunku najmu powodował automatycznie z mocy umowy a nie ustawy zakończenie podnajmu, gdyż w przeciwnym razie może powodować obowiązek odszkodowawczy, gdyż umowy podnajmu będą ważne, zaś podnajemcy nie będą mieli możliwości korzystania z rzeczy najętej, a to da im do ręki oręż w postaci żądania odszkodowania od podnajmującego (art. 471 i n. kc).

Powołane ważniejsze przepisy

Art. 668 kc

§1 Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem, jeżeli umowa najmu mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

§2 Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Art. 688² kc

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Art. 11. ust. 2, pkt. 3 OPLMZG

wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

kc - Kodeks cywilny

OPLMZG - Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 Nr 31, poz. 266 z póź. zm.)